公園に囲まれた土地の強みを生かせ!~ヘーベルハウス1回目の提案その2~

賃貸管理

こんにちは、ケチケチ夫のター坊です。

ヘーベルハウスの営業さんが私たちの旧邸まで来てくれた第一回目の提案。

土地の特徴に合った賃貸物件を考える、、、ということで、まとめてもらった私たちの土地の特徴5つ。

その中で、駅から16分、というのが賃貸において大きなネックになることを書きました。

この土地だと利便性を重視する一人暮らしの社会人には不向きなので、1Kなどの間取りは合わないと・・・

では、我々の土地の特徴から考えられる物件とはどんな物件?

ということで、私たちの土地の強みである以下の赤字で書いた特徴から、入居者となるターゲットを設定し、間取りを考えていくことが必要、ということになりました。

  • 私鉄急行停車駅から徒歩16分程度、一番近いバス停は徒歩3分圏内
  • 一番近いコンビニは徒歩10分圏内、スーパーは徒歩15分圏内
  • 徒歩5分圏内に大小の公園が合わせて4つほどある
  • そのうちの1つの公園は家のすぐ裏に隣接
  • 一番近い小学校まで徒歩5分圏内

そうなんです。私たちの土地の強みはズバリ、

家から徒歩5分圏内に公園がたくさんあることと小学校がること

です。

この条件で一番考えられるターゲットは、

若い夫婦+小さい子供がいるご家庭

かな?というのが私の一番単純な発想でした。

もちろん小学校が近いので子どもの通学も楽ですし、幸いにも公園や緑がたくさんあるので、小さい子が遊ぶ遊び場としても十分。

とすると、間取りとしては、夫婦の部屋と子どもの部屋で2LDKが理想的かな?

と考えてみたり・・・

 

ヘーベルの営業さんもこの考えには同意のようで、選択肢の一つとして、小さい子どもがいるファミリー層がターゲットになるのではないか、ということで作ってきた市場調査の資料をめくりはじめました。

そこには、私たちの土地近くの賃貸物件の需要と供給のバランスを調べた円グラフが!

すごい!こんなことまで調べてきてくれたんだ!

と当時は感動したのですが、後々自分たちも知識をつけてきてわかったのは、この情報、実は以下のホームズのサイトで結構簡単に調べられるんですね。

【ホームズ】東京都荻窪駅の賃貸需要・家賃相場、東京都荻窪の空室率|見える!賃貸経営はマンション経営・アパート経営する不動産投資家、賃貸オーナー、大家さんを応援
東京都荻窪駅の家賃相場や賃貸需要、空室率などの空室対策調査。東京都荻窪駅にある賃貸アパートやマンションの入居希望者動向(住宅設備条件など)をグーグルマップを用いた地図に掲載。

いずれにせよ、当時は念入りに調べられた資料だと思い、とても感動したのですが、その資料によると、私たちの土地では

1K~1LDKまでは供給過多だが、2LDK以上になると需要に対する供給率が一気に落ちる

という情報が記載されていたのです。

おまけに営業さんの話によると、

公園とか自然が好きなファミリー層は駅から20分くらいでしたら十分圏内にいれて考えますし、一人暮らしの方よりも長く入居してくれる可能性が高いですよ!

とダメ押しの一言。

 

なるほど、とするとやはり間取りは2LDKが一番良いのかな?と思っていたところ、

ただし、より強力な物件にするには、もう一つ大きな差別化ポイントがあるといいと思います

と、ちょっとしたり顔。

もう一つの差別化ポイント!?

この土地の特性を生かす強みってなんだ?

と思っていたところ、提案資料をめくる営業さん。

そして、そこにはまさに私たちの土地の強みを生かして他物件とより差別化をはかる秘策が書かれていたのでした・・・

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