私たちの土地の弱点!?~ヘーベルハウス1回目の提案その1~

空の土地イメージ図 賃貸管理

こんにちは、ケチケチ夫のター坊です。

積水ハウスさんの夢工場見学バスツアー(2018年12月中旬実施)のアポイントを取り、その参加日を2週間前に控えた頃、実は並行して話を聞いていたヘーベルハウスさんから1回目の提案をいただくことになりました。

ヘーベルハウスさんとの出会いは、以下の記事で書いたヘーベルハウス賃貸物件の現場見学会。

ヘーベル賃貸併用住宅を見学!~その1~
こんばんは、ケチケチ夫のター坊です。 積水ハウスで家を建てたのに、まだ積水の「せ」の字も出てきていませんが・・・積水さんとの出会いはもう少しだけ先の話になります。 さて、前回の続きです。 賃貸併用住宅に興味を持ち始めた私た...

そこで出会った営業さんが我が家(築47年の旧艇)にやってきました。

この日は、休日仕事が多い妻も休みだったため、母、妻、私の3人で臨むことに。

ヘーベルの営業さんは積水ハウスの営業Kさんとは違う、年配ののらりくらりとした雰囲気で、物腰の柔らかい口調が特徴。

旧邸の居間に上がると、早速準備してくださった提案書を広げながら説明を始めました。

当時の説明を要約すると、

  • 賃貸で成功するには入居者となるターゲットを考える
  • 適性なターゲットは、その土地の立地条件(場所以外にも周りにあるお店や施設など)から需要を考えて決める
  • そのターゲットに合った間取り、設備を考える

という話でした。

このあたりの話は、聞いていて納得。

 

賃貸併用住宅は事業である以上、顧客(つまり入居者)に魅力的な商品(物件)である必要があり、そのためには、今ある我が家が立っている土地に新しい建物を建てるという前提条件、つまり、

今ある土地の特徴を十分に考慮した物件

を建てることが大切であるということです。

 

このあたりは、積水ハウスのモデルハウス訪問以降、私も賃貸経営について少しずつ勉強を始めていましたし、これまで営業、マーケティング関連の仕事についていたので、賃貸併用住宅を建てる=事業を行う、という感覚ができてからは、すんなり考えられるようになってきていました。

 

とすると、

我々の土地の特徴とは何なんだろう?

ということを整理する必要があるわけですが、そこはさすがプロ。その疑問に答えるかのように、ヘーベルハウスはしっかりとそのあたりの資料を用意してきていました。

この家の土地ですと・・・

とまとめてきた市場調査資料に書いてあったことは、

  • 私鉄急行停車駅から徒歩16分程度、一番近いバス停は徒歩3分圏内
  • 一番近いコンビニは徒歩10分圏内、スーパーは徒歩15分圏内
  • 徒歩5分圏内に大小の公園が合わせて4つほどある
  • そのうちの1つの公園は家のすぐ裏に隣接
  • 一番近い小学校まで徒歩5分圏内

といった内容でした。

 

ここでまずポイントになるのは、やはり赤字で書いた

駅から徒歩16分でコンビニ、スーパーへのアクセスがそこまで良くない

ということでしょう。

まず駅から15分以上離れている時点で、

賃貸物件の立地条件としては圧倒的に不利!

これは賃貸経営を少し勉強したらまず分かることで(していなくても分かると思いますが・・・)、今はとにかく利便性が重視される時代。「駅チカ」という条件は賃貸需要としては超が付くほど重要なポイントです。

その点、私たちの土地の徒歩15分以上は個人的に一番のネックでした。おまけにコンビニ、スーパーへのアクセスも決して良くない。正直、住居としての利便性は低いです。

※いずれ書きますが、多くの賃貸検索サイトは、検索キーとして”徒歩15分以内”という項目があり、ここから外れることで、そもそも検索でヒットする回数が激減してしまいます

よって、駅チカで利便性を重視する1人暮らしの社会人には不向き。そのため、1Kなどの間取りも必然的に需要は低いだろう、という判断になっていくわけです。

ちなみに、私鉄急行停車駅であることは強みになりますが、やはり駅から徒歩15分以上というだけで、空室リスクは一気に上がる、ということが様々なWebサイトで書いてあり、やはり入居者となるターゲットはかなり限定的になることも容易に想像がつきました。

 

とするとどんな物件を考えるべきか?

そのヒントが、残りの土地の特徴である

大小の公園が近いこと(そのうちの1つは隣接)と小学校が近いこと

に隠されていたのでした!

 

今日もブログをお読みいただきありがとうございました。

コメント

タイトルとURLをコピーしました