戸建てVS賃貸併用、どちらがいい?

戸建てVS賃貸併用タイトル画像 賃貸管理

こんばんは、ター坊です。

ここ2回、今の家での生活について書いていましたが、今回は建築ストーリーに戻ります。

積水ハウスの夢工場に参加した際、私たちは夢工場で営業Kさんと打ち合わせをしました。

絶対に行くべき!積水ハウス住まいの夢工場
こんばんは、ター坊です。 ヘーベルハウスさんから一度目の提案を受け、ペット共生の話など、興味深い話をいただいた約1週間後、私たちは、積水ハウスの住まいの夢工場バスツアーに参加しました。 妻が仕事だったこともあり、今回の参加は母と...

打ち合わせは、Kさんが作ってきた資料をもとに行われました。

資料の内容は、、、というと、

賃貸併用住宅で建てることと戸建て(賃貸なし)で建てることのメリット、デメリット

というもの。

最初に家を建てる、という話を考えたタイミングでは、なんとなく賃貸併用住宅、という選択肢が浮上したものの、本当にその選択肢がいいのかどうか、ということはずっと迷っている状態でした。

そこで、Kさんとしては、賃貸併用と戸建てを比較することで、私たちが今後の方向性を決定しやすいように、と考えたのだと思います。

 

結論から書きますと、この打ち合わせでは私たちは賃貸併用にするのか、戸建てにするのか、方向性は決められませんでした。

というより、この方向性を確定するには何度も何度も検討して、結局2カ月くらいかかったと思います。

もちろんメリットも大きいのですが、賃貸経営が失敗した時のデメリットが大きすぎて、そのあたりの不安を払拭するのに、やはり2カ月はかかりました

いや、正確には、決めた後も、「これでよかったのかな・・・?」と不安になることが何度もありました。

 

ちなみに、この段階で営業Kさんと確認していった賃貸併用住宅にすることのメリットは以下の通りです。

  1. 賃貸収入でローン返済を充当できる(実質手出し0円も可能)
  2. 節税効果が高い(相続税、固定資産税で大きな節税が可能)

言わずもがなですが、最大の魅力は家賃収入です。これにより建物の購入費用を結果的に大きく下げることができます。

ただ、私たちの場合は、実は2番目の節税効果のほうが最初の検討段階では大きなポイントになっていましtた。

というのは、祖父から母が受け継いだ土地の毎年の固定資産税が馬鹿にならず、将来、それを相続をすることになった場合、母のその他の資産と合算すると、子の私にかかってくる相続税がかなり大きな負担になるためです。

実際、近所では相続税が払えなくなったから土地ごと売って出ていった、という話を何件か聞いていたので、この相続税の問題には結構ビビっていました。

税金を適切に納めることはもちろん大切ですが、無駄に多く支払うことになってしまうのはやはり避けたい。であれば、この新しい家を建てる段階で、できるだけしっかり節税を意識した家造りをしていこう、ということになったのです。

そこで私も自分自身で勉強をし、賃貸併用住宅にすることで、固定資産税、相続税の節税効果を見込めることを知り、積水Kさんに私が調べた認識が問題ないか、このミーティングで確認していったのでした。

このあたりから、今まで節税や将来的な資産などに対する認識が極めて低かった私が、本格的に節税対策や資産作りを意識するようになったのかもしれません。

 

また、同時に、賃貸併用にすることで考えられるデメリットとして、

  1. 住居部分が狭くなる
  2. 建築費が戸建てに比べて高くなる(=ローンの借入金額も上がる)
  3. 入居者が決まらない場合の空室リスク
  4. 入居者との人間関係でトラブルになるリスク

といった点も確認していきました。

実は1の住居部分が狭くなることについては、母も妻もそれほど大きな家に住みたい、と思っていたわけではないので、そこまで気になっていませんでした。

やはり一番心配なのは、建築費が高くなることに対して、うまく入居者が決まらなかったら・・・というリスクです。

賃貸併用住宅は、普通の住宅に比べ、水回り(キッチンやトイレ、お風呂など)が戸数分必要になるため多くなってしまい、その分コストが上がります。

また、賃貸専用の物件の場合は、できるだけ利益が出るように、建物や内装を安く抑える、という方法を取るオーナーも多いようですが、賃貸併用の場合は、自宅も同じ建物になるため、構造、外壁材なども含めて、基本的に戸建てと同スペックで賃貸部分も作ることが多く(内装はある程度調整可能ですが)、普通に賃貸物件を作るよりもコストが上がりがちです。

一方、その高くなったコストの回収として頼みの綱である家賃が、空室が多くなってしまうことで得られなくなった場合、期待していた家賃でローンを充当する、といったことができず、ただ高いローンだけ支払い続けなければいけない、という事態になってしまいます。

つまり、賃貸経営部分が赤字になってしまい、戸建てに比べて、余計に高いローンを払い続けなければいけないことになってしまいます

それに加えて、ネットで見るアンチ賃貸併用住宅の記事に書かれる入居者とのトラブルの数々。

「せっかくの新築戸建ての新しい生活が始まるのに、入居者に気を遣ったり、騒音なども気にしないといけないので、自由に生活できないよ~」

といった記事がたくさん目に飛び込んでくると、

戸建てよりもむしろ高額のローンを借りる形になって入居者にまで気を遣わないといけない生活ってどうなんだ!?

と思わずためらってしまいます。

このあたりは母は意外と気にしておらず、賃貸併用でいいんじゃないの~?という感じでしたが、それは上記のデメリットなどをそこまで調べていなかったからだと思います。

正直なところ、私はインターネットで情報を調べれば調べるほど、保守心?が芽生えはじめ、本当に賃貸併用住宅でいいのかな?という疑念を心のどこかに持ち始めていました

ちなみに、当初、私に拍車をかけて不安がっていたのはこだわり妻のあーみんでした。賃貸併用にするかどうか、については、結構議論し、時には喧嘩もしました。

成功の保証もなく、失敗すると逆に戸建てよりも大きな借金(ローン)を残すことになりかねないので、不安を持つのは当然といえば当然ですよね。しかも、普段の生活にも制約がかかる可能性もあるわけですし・・・

 

結局、この打ち合わせでは上記のような基本的な内容をおさらいしつつも、我が家のケースで本当に賃貸併用住宅はベストな選択肢なのか?ということが分かりませんでした。

そこで、営業Kさんからあったご提案が、

営業Kさん
営業Kさん

一度、会計士の先生を交えて話しませんか?

というものでした。やはりケースごとに変わってくることもあり、そのあたりの専門的なことになると、営業Kさんもさすがに適当なことは言えないと判断し、次回、東京の展示場(積水さんと初めて出会った展示場)の打ち合わせスペースで、Kさん、会計士さんと、我が家のケースで、シミュレーションをしてみよう、ということになりました。

しかし、この打ち合わせが、結果的に今後積水ハウスを苦しめる、あのハウスメーカーとの出会いにつながっていくのでした・・・

コメント

タイトルとURLをコピーしました