ペット共生賃貸のメリットとデメリット

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こんばんは、ケチケチ夫のター坊です。

先日、ペット共生賃貸物件について、その考え方や設備について、以下の記事にまとめました。

ペット共生賃貸物件とその特徴とは?
こんにちは、ケチケチ夫のター坊です。 これまで記載してきました通り、私たちは賃貸併用住宅を建てるにあたって、ペット共生賃貸にする、といヒントをいただきました。 家の周りに公園が多い私たちの土地の特徴を最大に活用しながら差別化を図...

私たちの物件もペット共生賃貸にすることで大きな差別化が図れるだろう、と考えていたのですが、本当にメリットだけなのか?と調べてみると、もちろんたくさんのメリットもありますが、色々なデメリットも出てくる!

そこで、今回はペット共生賃貸物件にすることのオーナーとしてのメリットとデメリットについて、過去に自分自身で調べた内容や不動産管理会社に聞いた内容をまとめていきたいと思います。

ペット共生賃貸物件のメリット

ペット共生賃貸メリット

ペット共生賃貸にはこんなにたくさんのメリットがあります!

希少性が高い=新しい入居者が見つかりやすい

これは先日のペット共生賃貸の記事に書きましたが、やはり最大のメリットの一つではないでしょうか。

ペットを飼いたい、という入居者の数は飛躍的に高まっているのに対して、”ペット可”の物件すら非常に限られているのが現在の賃貸マーケット。

飼い主もペットも住みやすい”ペット共生”となると、需要に対して供給は相当限られるそうで、不動産管理会社によると、ペット共生賃貸は立地にもよるが、

すぐに埋まってしまい、空室待ちが出るほど人気がある

ということでした。

結果として、私たちの物件についても、ありがたいことに建物完成前(内見前)から数名の予約が入るような状況となりました。

長期間の入居が見込める

1つめの入居者が見つかりやすい、の内容とも重複するのですが、ペットが飼育できる物件はただでさえ需要が供給を大きく上回るのに加え、”ペット共生”となると、さらに供給がかなり限られることから、

一度入居した後は、他に同等のペット設備がついた好条件の空室物件を探すのが困難なため、長期間入居する傾向が高い

ようです(ネットでのリサーチや不動産管理会社から経験談としていただいた情報です)。

賃貸運営においての最大のリスクは、言うまでもなく空室リスクですので、長期入居により空室リスクが激減するのは、非常に大きなメリットと言えると思います。

通常よりやや高めの家賃が見込める

入居者が決まりやすく、入居期間も長い、ということは、つまり

賃貸物件として競争力がある

ということです。

競争力が高い物件ということは、ペット不可、またはペット可物件よりも強めの家賃設定ができるということに繋がります。

もちろん、周りの物件の家賃などを見て、適性な家賃設定をする必要はありますが、似たような条件の物件よりは5,000円~10.000円ほど家賃を上げても埋まる場合が多いそうです。

退去後に敷金1ヵ月以上の原状回復費用をいただける

これは不動産管理会社と話を進めるまで知らなかったのですが、ペットを飼う場合(特にペット共生物件の場合)、ペットが賃貸物件を汚したり傷つける可能性が極めて高いため、通常、

敷金を2カ月で設定し、そのうちの1ヵ月は返金せず全て退去後の原状回復費用に充てる契約になる

のが一般的なようです。

(必ずしもそうではない不動産管理会社もあるかもしれませんので、詳しくはご担当の管理会社にご確認ください。私たちがお願いしている会社さんは基本的に全てそのようにしているようです)

ペットを飼育する場合、どうしても壁紙や床に傷がついたり、臭いが残ってしまいます。

私が住んでいる東京都では「賃貸住宅紛争防止条例」(通称東京ルール)というものがあり、建物の経年劣化や入居者の故意につけたものではない床の凹みや壁紙の汚れ(冷蔵庫や家具などが置いてついたものなど)については、入居者に修繕の責任はなく、賃貸オーナー側が原状回復を行うことになります。

ですが、ペットがつけた床の傷や壁の汚れなどは、ペットを飼っている入居者の責任となるため、入居者が修繕費用を負担するのが基本的な考えになります。そのため、上記の敷金2カ月のうち、1ヵ月分は返金せず全て原状回復費用に充てる、ということを入居者である飼い主の皆さんもご納得されるということです。

もちろん、敷金1ヵ月分で足りない場合は、2カ月目分の費用から充当します。

このあたりの東京ルールについては、以下のSUUMOに分かりやすく書かれていましたので、リンクを貼っておきます。

原状回復義務とは?どこまで自己負担? ガイドラインからみる賃貸の入居時・退去時に注意すべきこと - 住まいのお役立ち記事
契約時に支払う敷金や保証金。退去時に戻ってくるお金だが、入居中部屋に傷や汚れを作った場合はその修繕費が差し引かれて戻される。ではどんな傷や汚れが入居者負担になるのか。専門家に教えてもらった

ここでのポイントは、契約により1ヵ月の原状回復費用が事実上確約されるということです。

ペット飼育により物件が劣化した場合はもちろんその修繕費に充てることになりますが、

仮に大きな傷や汚れが無かったとしても、敷金1ヵ月分を修繕費に充てることができる

ということです。

これはつまり、仮にペットを飼っていない入居者が退出する場合だと賃貸オーナーが全て修繕費を出さなければいけないような経年劣化による傷や汚れなどの場合でも、ペット共生物件の場合であれば、敷金1ヵ月分はオーナー負担無しで修繕ができるということで、

賃貸運営の最大コストである原状回復、修繕費のオーナー負担が大きく減る

ことを意味します。

実際はペットを飼育する場合はほぼ確実に傷、汚れ、臭いがつくと思いますので、原状回復の費用はそれなりにかかると思いますが、運営コストの削減は事業運営で利益を出す上での鉄則かと思いますので、これは非常に大きなメリットになるのではないかと思っています。

ただし、実際はまだペットオーナーの方が退去した経験がないため、実際にはどれくらいの原状回復費がかかるかわからず、あくまでも猫を飼っている母が賃貸を退去した際にかかった費用をもとに考えていますので、またその時がきたら、改めてこちらのブログにどれくらいの費用がかかったかを書きたいと思います。

しばらくはその時がこないことを願っていますが・・・

同じ建物の入居者間のクレームやトラブルが起きにくい

こちらは”ペット可”と”ペット共生”で決定的な差が出るメリットの一つなのですが、”ペット可”物件については、もともとはペット不可だった場合もあったり、また、ペットを飼っている方もいれば飼っていない方もいる、という可能性があります。

これは何を意味するかというと、同じ建物の中にペットが好きでなかったり、ペットの鳴き声や臭いなどに過敏な方がいる可能性がある、ということを意味します。

結果として、ペット可の物件であっても、ペットの鳴き声等によって近隣からクレームを言われたりトラブルになることがよくあるそうです。

その点、ペット共生賃貸物件には、

ペットを飼っているまたは飼育に理解がある人しか住まないため、ペット関連でのトラブルはほとんど起きない

そうです。

これは、入居者にとってももちろん大きなメリットですので、先に書いた新しい入居者が見つかりやすい、長く入居してくれる、ということにも繋がるのですが、それに加えて入居者間のトラブルやクレームが少ないことは、賃貸運営をするオーナーとしては安心ですよね。

性格的に寛容な入居者が多い!?

こちらは完全に私の先入観ですが、ペット好きで動物に優しい方は、皆さん素敵で寛容な方が多い!と勝手に思っています。感覚的なものでしかありませんが、、、

ただ、実際に今、私たちの物件に入ってくださっている入居者の方は本当に素晴らしい方々です!

ペット共生賃貸物件のデメリット

ペット共生賃貸デメリット

以上のようにペット共生賃貸物件には、オーナーとして本当にたくさんのメリットがあるのですが、一方でデメリットもあります。

このデメリットを放置、無視してしまうと、後々賃貸運営で想定外のことや苦しい思いをする可能性がありますので、ペット共生賃貸を考える場合は、必ず配慮する必要があるポイントだと思っています。

ペットの鳴き声などにより騒音問題に発展する可能性

まず最大のデメリットがこの騒音問題かと思います。ペットの鳴き声は、子どもの足音や大声などについで最大の近所トラブルの要因の一つとも言われています。

この騒音問題ですが、大きく2つのポイントがあり、

  • 同じ建物内の入居者間での騒音問題
  • 建物周辺の近所への騒音問題

があります。

1つめの入居者間の騒音問題については、メリットで書きましたが、実はペット共生賃貸にすることによって、かなりの部分で解決します。

というのも、入居者はペット飼育に理解があり鳴き声などにも寛容なためです。

とはいえ、あまりにも鳴き声が凄いとやはり問題になるかもしれませんので、壁や窓はしっかりとした防音対策をしています。このあたりは結果的に積水ハウスさんの賃貸標準設備で十分でした。

さすが、シャーメゾンでしっかりとした防音対策を取っている積水ハウスさんだな、というところでした。

他にペットの足音などが気になる、というケースが考えられますが、この対策としてはやはり防音床がお勧めです。先日の記事で書いたクッションフロアもその一つの対策ですが、実は私たちはもう一つ特殊な設備を導入しました。こちらが結果的に積水ハウスで初の試みになったということで、後日改めて一つの記事として書きたいと思っています。

2つめの近所への騒音対策については、やはり壁や窓でしっかり対策するしかありません。私たちの場合は、幸い家の周りが公園で、近くの家と私たちの建物の間に駐車スペースや玄関スペースを設置して、少し離れた距離を保っているため、すぐ近くに近所の建物がある状況ではなく、犬の鳴き声などはうまく近所に聞こえないように建物を建てることができました。

もう一つ、もし信頼における不動産管理会社と出会えたら、ペットのしつけがしっかりされているかについては、入居前に入居希望者に確認をしてもっておいたほうがいいと思います。

ペットの臭い部屋に残る

これも覚悟をしておく必要があるかと思います。私もペットを飼っていたのでよく分かりますが、1年もたたずにそのペットの臭いが部屋につきます。

こちらは前回のペット共生賃貸の記事に少し触れたプラズマイオン発生機などを部屋に標準設備として設置する、という方法もありますが、壊れると修理費用なども全てオーナー負担になるため、できれば入居者さんに空気清浄機を買って使って頂くのがいいかもしれません。が、さすがに強要はできないと思います。

あとは、メリットに書きましたが、ペット可や共生物件の場合は、最低敷金1ヵ月分は丸々充てられるため、その費用で消臭などを行うことになるのではないかと思います。

退去後の原状回復コストが多めにかかる

これもメリットに書いた最低敷金1ヵ月以上の原状回復費用がいただけることの裏返しになるのですが、やはり動物を飼うことで、床や壁の傷や汚れ、臭いなどは確実に発生します。

そのため、ペットがいないご家庭でとても綺麗に使っていただいた場合は退去後の原状回復にはそれほどかからない可能性がありますが、ペットを飼っている物件の場合はそうはいかないでしょう。

とはいえ、メリットに記載のとおり最低で敷金1ヵ月分以上を原状回復費用に充てることができるので、ある程度は修繕コストを抑えることができます。

また、不動産管理会社の話によると、床もペット対応用のクッションフロアにしたり、壁紙もよほど高級なものにしなければ、敷金1ヵ月強で十分原状回復が可能な場合が多いそうです。

まとめ

他にもメリット、デメリットはあるのかもしれませんが、私たちがペット共生賃貸にするかどうかを検討した時、特に気にしていたのは上記のメリットとデメリットでした。

そして、ハウスメーカーや不動産管理会社と話を詰めていく中で、最終的に私たちはメリットのほうがデメリットを大きく上回る、という判断をしました。

このブログで、建物完成や入居者募集の段階まで記事が進むのはもう少し時間がかかりそうですが、結果的に私たちの場合、賃貸部分をペット共生賃貸にしたことは、本当に良い判断だったと思っております。

おかげでとても素敵な入居者の方が早く決まりました。

ただ、上記のようにデメリットが存在するのも事実ですので、ぜひデメリットをどのようにカバーできるか等を考慮して、ペット共生賃貸物件を一つの選択肢としてお考えいただければと思います。

 

以上、本日もブログをお読みいただきありがとうございました!

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