こんにちは、ター坊です。
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さて、今回の私の記事は、サブリース話の続きです。以前の記事で、自分なりに調べた一括借り上げ（サブリース）のデメリットとリスクを書きました。これは、積水ハウスさんの展示場で、サブリースを勧められたことをきっかけに調べ始めたものでした。
以前のサブリース記事はこちら↓
積水ハウスさんからは素晴らしい情報を聞けた、と思ったので、インターネットでのサブリースに対するたくさんのネガティブな情報を見つけた時は、騙されたような気持ちになりショックだったのを覚えています。
しかし、後々話を進めていく中で分かっていくのですが、
積水ハウスさんはもちろん我々を騙そうとしていたわけではなく、自社のサブリース契約に絶対的な自信を持っており、私たちにとっても有益
だと確信して話していたのだと思います（実際、最終的に我々はサブリース契約をしませんでしたし、不動産管理会社としても積水グループの積水ハウス不動産（旧：積和不動産）を選びませんでしたが全く問題ありませんでした）。
営業Ｋさんは、積水ハウスのサブリース（グループの積水ハウス不動産が担当）は、他の不動産管理会社のそれとは、ブランド力、サポート面で大きく異なる、とお話ししていました。
そこで、今回はその時に聞いた話とその後自分で調べた内容を中心に積水ハウスのサブリースの強みについてまとめてみたいと思います。
”シャーメゾン”の圧倒的ブランド力
これは正確に伝えますと、サブリースの強みではなく、積水ハウス建築の賃貸物件の強み、といったほうがよいかもしれません。
”シャーメゾン”という言葉は、当時住宅に全く無知で、アパートに住んだことがなかった私でも知っていました。これは単純にTVCMの影響です。とにかくよく流れるCM（最近は少ないかな？）でこの単語が刷り込まれていたんでしょうね。
シャーメゾンのCMはこんな感じです↓
この”シャーメゾン”とは、積水ハウス建築の賃貸物件のブランド名、ということを知ったのも、実はこの営業Ｋさんとお会いした時だったのでした・・・（本当に何も知らなかった）
さて、このシャーメゾン、何が良いのかというと、
として、イメージが定着している、ということなのです。
この高品質のイメージが何をもたらすかというと、
- ”シャーメゾンに住みたい”という層を惹き付ける強い集約力につながる
- 高品質な建物により、他の物件への移動が減り、空室リスクが下がる
- 強いブランド力により需要が高いため家賃が他の賃貸物件に比べて落ちにくい
といったメリットがあります。この結果、
都内での入居率は平均して97％程度を確保
しているそうです。
ほほ～、97％はすごい！
とこの時は思いました（よくよく考えると、入居率は家賃を下げれば十分上げられる・・・ということに後で気づくわけですが）
これらのメリットは、もちろん積水ハウスの営業マンＫさんの情報だけでは確証が持てないので、その後も自分なりにインターネットで色々調べたり、後に地元の不動産家さん周りを行った際に必ず聞いてまわりました。
そうすると、確かに”シャーメゾン”のブランド力は強そう。地元の不動産屋さんからは
「シャーメゾンだけに好んで住もうとする”シャーメゾン族”ならぬ愛好家がいる」
という話を聞く機会が何度かありました。
そして、実は私の知人でも”シャーメゾン”に住んでいた人が2人ほどいてかなり満足していた、という話を聞くことができました。
このあたりのシャーメゾンのことは、また後日の記事で書いていきますが、いずれにせよこの積水ハウスの賃貸物件の強みは、サブリースにおいて強みになるということで、要するに
ということでした。
”お部屋探しＭＡＳＴ”ネットワークの営業力
”お部屋探しＭＡＳＴ”という名前も聞いたことある方は多いのではないかと思います。賃貸関係知識ゼロだった私も、シャーメゾン同様、この言葉は知っていました。理由はやはりTVCM！軽快な音楽がなんとも耳に残り、記憶に刻み込まれていたようです。
ちなみにこちらがTVCMです。ＭＡＳＴのCMは最近はすっかり見なくなりましたね↓
さて、この”お部屋探しＭＡＳＴ”、実は積水ハウスグループだったのです。これも、営業Ｋさんの話を聞くまで、全く知りませんでした。
このＭＡＳＴは積水ハウス不動産とサブリース契約することで、優先的にその賃貸物件の情報を掲載してもらえるようで、
ということでした。
先に書きましたが、一度シャーメゾンに住むと、その後もずっとシャーメゾンがいい！というファン層がいるのがシャーメゾンの強みで、そのシャーメゾン族が物件探しで積極的にアクセスするＭＡＳＴのWebサイトに自分たちの物件が掲載されることで、シャーメゾンを検討している方へのリーチ率がかなり高くなるということでした。
もう一つは、
ということです。
これにより、シャーメゾンのファン層に限らず、一般的に家探しをしている方へ物件情報がリーチしやすくなります。
積水ハウス不動産とサブリース契約をすることで、物件情報のリーチ数が大幅に増え、集客力が高まる、ということが大きな強みになるということでした。
中途一括借り上げシステムへの対応
一般的に、築年数が一定経ってしまい魅力が落ちてきた物件になると、途中から一括借り上げシステムに変えることが難しいそうです（集客力が落ちリスクが高いため）。
ですが、積水ハウス不動産は、
のだそうです。
これは、正確には積水ハウス不動産のサブリースの強み、というよりも積水ハウスの賃貸物件の強みだと思うのですが、要するに積水ハウスの建物は、築年数が経っても高い品質を保ち続けるため十分集客を見込むことができ、中途で借り上げることができる、ということでした。
まとめ
・・・と色々と整理して書いてみて思ったことは、
２つめのＭＡＳＴネットワーク以外は、サブリースの強みというよりは
積水ハウスで建てた賃貸物件の強みでは？
ということです(笑)。
確かに積水ハウスの賃貸物件”シャーメゾン”の持つブランド力は強みで、これも最終的に積水ハウスさんで賃貸併用住宅を建てることになった大きな要因の一つでした。
ですが、やはり自分で調べたり、不動産屋さんに話を聞いて回ってみても、私たちの物件においては、どうもサブリースのメリットが見えません・・・
営業Ｋさんはまだとても若く、決して経験豊富、とは言えませんが、その分物凄く一生懸命で、
不動産や賃貸の知識が全くない私たちにとって、全てを丸投げできて家賃も保証される、しかも積水ハウスが絶対的に自信を持っているサブリース契約が一番堅い提案
だったのだと思います。私も営業をしていた頃（全く別業界ですが）、入社３～４年目の頃は、自社の製品に絶対的に自信があり、お客様の状況の詳細な分析をするよりも、まず自分の中で自信を持っているものを徹底的に押していた時がありました。なので、当時のＫさんはその感覚が強かったのかもしれません。
Ｋさんとしてはサブリース契約も取って売上をさらにあげたい、という気持ちも当然あったでしょうが、Ｋさんの真面目で一本気な性格からすると、不動産素人の私たちには、本当に私たちにはサブリースが合っていると考えていたのでしょう。
いずれにせよ、このＫさんからの説明で、サブリース契約というシステムを知ったのは事実であり、積水ハウスの建物やサービスにより興味を持ったのです。そして、営業Ｋさんの真面目で一生懸命な人柄に惹かれたのも事実でした。
そんな積水ハウスに興味を持った私たちに、次回のステップとして営業Ｋさんが提案してくれたのが、
積水ハウス 夢工場への見学
でした・・・
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